ワンルームマンションに投資してみた話をしてみよう

数年前からワンルームマンション投資してます！

やり始めた経緯は本読んだり電話かかってきたりで、まぁ良いです。

自分がどんな感じになってるか書いておきましょう。

結局、全部で都内の３物件を保有。全部で5000万円くらいです。

借りたのは頭金合わせて300百万円を差し引いたくらいかな。4700万くらいか。

最近、２物件を売って、残り１物件の残債がほぼゼロ、夢の不労所得生活へ足を少し踏み入れた！？

１件だけ持つ人もいるけど、勤めてる会社の信用力を活かせるならできるだけ複数物件で借り入れたほうが良いです。

家賃9万として、まぁ毎月5万円は残債を減らせたとしましょう。金利は2万行かないくらいで、毎月１万少々手元にのこる計算で。

商業用ローン変動金利は２％前後で、正確には残債が減ると金利払うぶんが減るので違いますが、

最初の数年はそんな感じが続くとします。

普通に住人が退去して、別の人が入居して～となるけど、まぁ普通に収入無いときもあるとして11か月は人が入ってる計算で。

5万 x 11か月 = 55万円

細かく計算すると違うのですが、1物件あたり毎年これくらい残債が減るとしましょう。

最大８年保有したので、減った残債は440万円。

1800万円の物件だとどうだ～？　残り1360万円。

1700万円でうれたら（ここで私は失敗、後方に書いときます）、340万円プラスですね。

これが２件あると640万円、毎月の収入をちゃんと残していれば1000万円近くになると思います。

そしてあまり高くなかった、残る１件のローンを繰り上げ返済して、ほぼ残債無くなりました。

1件だと厳しですが、複数物件持っておくと、残債減らしつつ、売却益で一部物件を売って他の物件の残債を一気に減らせます。

まぁ、気長に持っておけよ！って話もありますが、残債が多い状態で金利が上がると悲惨ですので。

金利が上がると予想しての売却ですが、これからも低金利が続くかもしれないし、

今が不動産価格のピークじゃなかもしれないし、タイミングもあるので再現性は無いです。

残る物件の収益を貯めて、次回不況のときに買うのも有りと思ってますがね～

あと、売るの大失敗したのでコツを共有しておくと、

投資用ワンルームマンションを売ってる会社に複数社見積もってもらうと良いです。

見積もりサイトとか通すと変な仲介会社が間に入ってきて、合法的に売値と買値の差額を没収してきます♪

まぁ素人なので仕方ないですが、見積もりお願いすると、買いたいお客さんが既にいると言い、金額の書かれた売買契約書を作成します。

その後、その仲介業者は高く買ってくれるところを探し、売買契約書の金額とは別に買主からお金を徴収する仕組みです。

売買契約書の金額以外のお金の流れは、素人と仲介会社とじゃ情報の非対称性のせいで圧倒的に不利です。

投資用ワンルームマンションを売っている会社は仕入れもしないといけないので、

そこにお願いすると仲介手数料（両手かも）に加えて変なマージン取られなくてすみます。

売る価格ですが、（家賃収入 - 管理費等）x 12 x 19～21　くらいだと、まぁ妥当です。

まともな物件を売る会社は最終的な買主には利回り5%くらいで提案するはずなので、そんくらいです。

駅近や景観などいろいろ物件の魅力はあると思いますが、最終的には今住んでいる人の家賃で評価されることが多いです。

家賃がその物件の価値ということです。

なので、高い家賃で入居者を集めてくれる不動産屋、建物を綺麗に保つ管理会社が、かなり重要です。

まぁ、何か相談したい人は、コメントくれると何かあるかもしれません☆